Aménager une dépendance pour louer votre bien

Louer la dépendance de votre logement vous assure une source de revenus supplémentaire sans réduire votre espace de vie. De plus, cet investissement locatif requiert moins de budget qu’une extension classique et les démarches administratives sont moins contraignantes. Cependant, l’aménagement d’une dépendance dans l’optique d’une location immobilière n’est pas une décision à prendre à la légère. En effet, vous devez vous préparer à effectuer des travaux pour rendre la dépendance habitable.

Dans ce guide :

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• Idées pour une extension écologique à faible impact

Qu’est-ce qu’une dépendance ?

Entre la définition même d’une dépendance et ses caractéristiques en tant qu’espace inhabitable, découvrez les nuances qui en font un atout remarquable pour générer un revenu supplémentaire.

Un espace non habitable

Une dépendance est un espace qui n’est pas lié à la maison principale. Cette caractéristique la distingue d’une extension. Une dépendance doit également se trouver à la même adresse que l’immeuble principal, même si elle n’est pas attenante. En revanche, certains éléments comme le jardin ou la piscine ne sont pas une dépendance.

Par ailleurs, une dépendance répond à un usage utilitaire. Il peut s’agir d’un abri de jardin dans lequel vous stockez votre matériel de jardinage ou de bricolage, par exemple. Notez que si votre logement offre un accès direct à votre garage, celui-ci n’est pas considéré comme une dépendance.

Un espace supplémentaire exploitable

Le fait d’avoir une dépendance au sein de votre propriété vous offre la possibilité d’avoir un espace supplémentaire pour différents usages. Vous pouvez notamment vous en servir comme une chambre d’amis, une salle de sport ou un studio de musique. Les possibilités sont infinies. En revanche, l’aménagement d’une dépendance doit correspondre à son usage. Ainsi, dans l’optique d’assurer son confort et son ergonomie, certaines dépendances bénéficient d’un réseau d’eau et d’électricité.

Puisque la dépendance est séparée de votre logement, elle dispose d’une identité qui lui est propre. En effet, son fonctionnement n’est pas le même que celui de la maison principale. C’est la raison pour laquelle il est judicieux de proposer la dépendance sur le marché locatif.

Quelles sont les obligations à respecter pour louer une dépendance ?

Mettre en location votre dépendance vous offre la possibilité de rentabiliser votre bien immobilier. Cependant, il est de votre obligation de proposer un logement décent pour que le futur locataire y vive convenablement, le tout en respectant les exigences réglementaires. Ces dernières concernent, entre autres, la consommation d’énergie. Par ailleurs, la dépendance ne doit présenter aucun danger pour le locataire.

Proposer un logement décent

Pour mettre votre dépendance en location, vous devez veiller à ce que cet espace soit décent. De ce fait, la dépendance doit avoir une surface de 9 m² au minimum. La hauteur sous plafond, quant à elle, doit faire au moins 2,20 m.

En outre, la dépendance doit être équipée d’une ou plusieurs fenêtres qui donnent sur l’extérieur et capables de fournir un excellent éclairage naturel. Concernant les installations électriques du logement, elles doivent fonctionner correctement, de manière à ce que votre futur locataire se sente en sécurité dans son logement.

Par ailleurs, la dépendance doit mettre à la disposition du locataire une cuisine, une salle de bains et des toilettes. Toujours dans le respect des normes d’hygiène imposées par la loi Élan. En effet, tous les logements doivent bénéficier d’un dispositif fonctionnel permettant de lutter contre les nuisibles et les parasites.

Louer une dépendance servant de résidence principale

Vous ne pouvez pas louer une dépendance dont vous n’êtes pas le propriétaire. Par ailleurs, le bâtiment doit servir de résidence principale au locataire. Ce dernier doit alors ainsi l’espace à sa disposition durant 8 mois au moins.

De plus, vous devez établir avec le locataire un contrat de location meublée. Les termes du contrat de bail vous engagent à fournir à votre cocontractant un mobilier de base. Le respect de cet engagement est principalement en faveur du locataire. Cependant, il vous aide aussi à bénéficier de nombreux avantages d’un point de vue fiscal, notamment concernant le rendement locatif de votre bien immobilier.

Réaliser des diagnostics à jour

La transformation d’une dépendance en un logement à louer passe par la réalisation de plusieurs démarches préalables. En effet, vous devez effectuer un Diagnostic de Performance Énergétique. Cette procédure se fait tous les dix ans et vise à améliorer la consommation en énergie du logement.

Vous devez également procéder à un État des Risques et pollution au moins six mois avant de mettre en location votre espace additionnel. Cette démarche fournit toutes les informations dont le locataire a besoin pour connaître les risques relatifs à l’emplacement du bien immobilier.

Par ailleurs, si votre habitation a été construite avant 1949, vous devez effectuer un constat des risques d’exposition au plomb. Cette démarche doit être faite moins de 6 ans avant la signature du contrat de bail. De plus, vous devez mettre à disposition du locataire l’état d’amiante si la dépendance date d’avant 1997. Enfin, vous êtes dans l’obligation d’informer votre compagnie d’assurance habitation du fait que vous envisagez de louer votre dépendance.

Quelles sont les étapes pour mettre en location une dépendance ?

Les travaux d’aménagement de votre dépendance doivent suivre les dispositions légales en vigueur. Vous devez établir un plan de construction précis et obtenir l’accord des autorités compétentes.

Vérifier la légalité de la transformation

Avant de commencer la transformation de votre dépendance en un logement à louer, pensez à vérifier si votre projet est conforme au Plan Local d’urbanisme de votre commune. Le PLU est un document qui contient les règles d’usage du sol. Il est réalisé au niveau de la commune ou au sein d’un groupement intercommunal.

Dans les grandes villes, il est possible de consulter ce document en ligne. En revanche, si vous habitez dans une petite ville, il est fort probable que vous deviez vous rendre à la mairie et demander à avoir accès au PLU.

Réaliser un plan de construction

Votre projet d’aménagement pour location doit se faire suivant un plan de construction précis et détaillé. En collaborant avec un architecte pour la création de votre plan de construction, vous obtiendrez une vision claire du résultat final. Ce professionnel améliorera également la faisabilité de votre projet.

Par ailleurs, les travaux doivent assurer le respect des normes de construction, particulièrement des réglementations thermiques en vigueur. Par exemple, si la dépendance est dotée d’une surface inférieure à 50 m², des travaux d’isolement suffiront. S’il s’agit d’une espace entre 50 et 100 m², la règlementation RT2012 s’appliquera obligatoirement. Dans ce cas, vous devrez trouver des solutions en matière d’énergie renouvelable, mettre en place une surface vitrée d’au moins 1/6 ^e de la surface totale habitable ou procéder à un traitement de ponts thermiques.

Effectuer une demande de permis de construire

Tout projet visant à modifier la structure porteuse d’un immeuble ou de sa façade requiert l’obtention d’un permis de construire. Les démarches nécessaires peuvent se faire en ligne via le site « Service Public ». Vous pouvez également imprimer le formulaire à remplir, puis le déposer auprès du service urbanisme de votre mairie. Notez que vous devez avoir quatre exemplaires de ce formulaire.

Vous obtiendrez une réponse environ deux mois après le dépôt de votre dossier. Sachez également que le permis de construire a une validité de trois ans. Cependant, vous pouvez prolonger cette durée deux fois par an.

Dans certains cas, il vous suffira de faire une déclaration de travaux. En effet, si votre projet n’entraîne pas la modification de la structure porteuse de la dépendance, le permis de construire n’est pas indispensable. Pour faire une déclaration préalable de travaux, vous devrez soumettre une demande et fournir certains documents comme :

• Un extrait du cadastre
• Un plan de masse dans le cas où il faut modifier le volume de l’espace
• Un plan en coupe du terrain en cas de modification de profil
• Un plan des façades et des toitures

Il est important de préciser que vous vous exposez à un procès-verbal en cas de travaux sans autorisation. Vous serez alors contraint de cesser le chantier. Vous risquez également d’écoper d’une amende entre 200 à 6 000 € par m².

Commencer les travaux

Une fois que vous aurez obtenu toutes les autorisations nécessaires, vous pourrez commencer le chantier pour aménager votre dépendance. Les travaux dépendront de l’état du bâtiment. L’artisan pourra être amené à :

• Aplanir le sol pour gagner de la hauteur
• Faire une réfection de la charpente et des travaux de toiture
• Installer des ouvertures
• Mettre en place des systèmes de chauffage, d’électricité et d’eau
• Couler une chape

Les travaux peuvent durer plusieurs semaines selon l’ampleur du projet visant la location d’une dépendance. Afin d’obtenir un résultat à la hauteur de vos attentes, contactez un courtier en travaux de l’une des agences de La Maison Des Travaux. Il vous accompagnera dans votre projet en vous mettant en contact avec des artisans compétents capables de cerner vos besoins. Dans l’optique d’optimiser votre budget, le courtier de La Maison Des Travaux, vous fournira les devis que les artisans auront établis suite à une étude de votre projet. Vous aurez le choix entre plusieurs propositions et une fois que vous aurez fini de choisir les artisans, les travaux pourront démarrer.